Interview over de fase waarmee ieder project start: het haalbaarheidsonderzoek.

Theo Wenting, architect en projectleider van XS architecten sinds 2013.

´Werkgelegenheid, duurzaamheid, de inzet van lokale partijen en diversiteit aan functies/gebruikers; het zijn allemaal aspecten die het draagvlak voor een wijziging van het bestemmingsplan vergroten. Daar maken we gebruik van!’

Ieder project, of dat nu de bouw van een woning binnen een bestaand stedelijk gebied is, of de bouw van een zogenaamd food plaza aan de snelweg, start met een haalbaarheidsonderzoek. De opdrachtgever wil weten of zijn/haar wensen op de betreffende plek te realiseren zijn binnen het gestelde budget en, bij verhuur/doorverkoop, met de gewenste opbrengst. Theo legt uit hoe dit haalbaarheidsonderzoek in z’n werk gaat.

Voor wie maak je zo’n haalbaarheidsonderzoek?

In het geval van een woning is dat eenvoudig,  dan is de eigenaar van de woning opdrachtgever. In het geval van bijvoorbeeld een horeca-project op een nieuw te bebouwen terrein, kan dat een projectontwikkelaar zijn die wil weten of zijn/haar wensen hier te realiseren zijn. Maar het kan ook een franchisenemer zijn (een restaurant-houder).; deze kan dan bijvoorbeeld een stuk grond kopen of huren van de eigenaar van deze grond, of van de ontwikkelaar, en wil weten of zijn/haar restaurant hier gerealiseerd kan worden.

Laten we een casus nemen uit jouw praktijk. Hoe gaat een haalbaarheidsonderzoek dan in z’n werk?

Ik ga even uit van de situatie dat een ontwikkelaar naar ons toe komt, met het plan om op een (vaak braakliggend) perceel langs de snelweg een Energy Hub (tankstation met de nadruk op de meer duurzamere brandstoffen) neer te zetten met daarnaast functies zoals horeca om enerzijds diversiteit aan functies in het plan te brengen, anderzijds om hiermee een plan rendabel te maken qua investering. Je hebt dan enerzijds de wensen van de ontwikkelaar en de begrote bouwkosten van deze wensen, anderzijds de eisen van de uiteindelijke gebruikers aan de gebouwen/omgeving (benzinepomp, winkel, horecabezoekers) en tenslotte de mogelijkheden en eisen in relatie tot de locatie.

Bij de mogelijkheden en eisen van de locatie, moet je denken aan regelgeving vanuit de gemeente en soms ook van de provincie, aan eisen in het gemeentelijk bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan en natuurlijk aan bouwtechnische eisen. Kan op deze locatie een high pole geplaatst worden (hoge mast met signing)? Kan er een Drive Thru gerealiseerd worden rondom de horeca gebouwen? Hoe hoog mogen de gebouwen worden? Hoe is de ligging ten opzichte van de zon? Hoe is de ligging ten opzichte van de snelweg/afrit? Wat is het maximaal te bebouwen oppervlak? Wat is de maximaal efficiënte bebouwing? Al deze aspecten worden in kaart gebracht en getoetst.

Wat gebeurt er als bij die toetsing blijkt dat het plan niet past binnen de gemeentelijke eisen?

Dan zal er overleg met de gemeente moeten plaatsvinden. Vaak is een wijziging van het bestemmingsplan nodig, omdat veel plekken langs de snelweg bijvoorbeeld niet voorzien in horecamogelijkheden. Voor de ontwikkelaar is de grond echter pas interessant als er horeca kan komen, omdat alleen de combinatie van benzinepomp en horeca het plan rendabel maakt.

Stelt de gemeente bepaalde eisen bij zo’n wijziging van het bestemmingsplan?

Zeker! Belangrijk is in ieder geval dat het plan goed wordt gepresenteerd, zodanig dat de gemeente de voordelen ziet van het plan. Werkgelegenheid is hierbij een zeer belangrijk aspect. Als duidelijk wordt dat het plan leidt tot 80 arbeidsplaatsen voor de lokale bewoners, kan dit de gemeente over de streep trekken. Dit geldt ook voor de inzet van lokale partijen. Bijvoorbeeld dat er op het terrein ook één of meer horeca gebouwen voor lokale ondernemers bestemd worden, of dat gewerkt wordt met lokale (onder-)aannemers. Tenslotte is duurzaamheid een steeds belangrijker argument geworden. Al deze aspecten proberen we mee te nemen in de plannen, om de gemeente ‘mee te nemen’ op de weg van wens naar werkelijkheid. Feit is wel dat zo’n procedure lang duurt (tot wel een jaar) en kostbaar is vanwege allerlei onderzoeken die moeten plaatsvinden.

Is het voor de ontwikkelaar dan niet beter om met z’n plannen bínnen het bestemmingsplan te blijven?

Nee, vaak niet. Als er bijvoorbeeld geen horeca mag komen op een snelweglocatie. Of als geen high-pole mag komen. Of de gewenste bouwhoogte niet toegestaan is. Dan maakt de ontwikkelaar de afweging tussen de te verwachten rendementen bij het ‘ideale plan’ waarbij hij langer moet wachten op alle procedures bij de gemeente, en de te verwachten rendementen bij het ‘mogelijke’ plan waarbij hij sneller kan beginnen. Bij verhuur van horeca-locaties blijven de huuropbrengsten natuurlijk vele jaren spelen, dus is een bestemmingsplanwijziging meestal de beste optie.

Welk doel streef je na bij het maken van het ideale plan en het doen van haalbaarheidsonderzoek?

Mijn doel is een evenwichtig plan. Hiermee bedoel ik een plan:

  • met eenheid in de architectuur
  • met een goed doordachte en veilige situatie
  • waarbij de eindgebruikers hun identiteit kunnen laten zien door middel van signing, drive thru’s en een goede uitstraling
  • met passende bouwkosten
  • met aandacht voor duurzaamheid
  • met toegevoegde waarde voor de omgeving

En het allerbelangrijkste: een tevreden opdrachtgever!

Loop je wel eens tegen lastige situaties aan in het bereiken van dit doel?

Zeker wel. Je hebt te maken met vele tegengestelde belangen. Franchisenemers die vaak een ‘standaard’ gebouw willen, terwijl de gemeente liever een bijzonder gebouw wil zien. De ontwikkelaar die liefst zaken doet met de hem bekende franchisenemers, terwijl de gemeente graag een plan ziet met de inzet van lokale ondernemers.

Wat is de meerwaarde van XS bij dit soort plannen?

Die ligt in onze specifieke kennis en jarenlange ervaring met gemeenten, ontwikkelaars, franchisegevers en franchisenemers. Wij weten precies welke eisen de verschillende (bekende) franchisenemers stellen aan hun horeca-gebouw en situatie (parkeren/drive thru) in relatie tot het reilen en zeilen van het restaurant. Dit is voor de ontwikkelaar een groot voordeel omdat er wordt gestreefd naar een zo optimaal mogelijk plan waarbij de verhuurbaarheid daardoor optimaal is en de kans van slagen uiteindelijk groot waarbij XS probeert snel en effectief in te spelen op de wensen van alle belanghebbende partijen in een dergelijk project.