Interview over het bestemmingsplan

Martijn Foppen, architect en projectleider @XS sinds 2009

´De leukste plannen zijn toch vooral de afwijkende!’

Als een opdrachtgever XS architecten inschakelt voor zijn/haar bouwplan, moet er altijd rekening gehouden worden met het bestemmingsplan van de gemeente waarbinnen het bouwplan gelegen is. In dit bestemmingsplan zijn allerhande regels vastgelegd. Van bouwregels (hoogte, diepte, oppervlaktes, afstanden) tot groenvoorzieningen, van archeologische eisen tot regels omtrent de waterkwaliteit, van geluidseisen tot regels omtrent de verkeersveiligheid, stikstofeisen, technische infrastructuur, milieu zonering, et cetera. Sommige bestemmingsplannen zijn vrij summier, sommige plannen zijn enorm uitgebreid. Ieder bouwplan moet voldoen aan de bestemmingsplan-eisen.
Martijn wordt bevraagd over de samenwerking tussen XS, de opdrachtgever, de stedenbouwkundige en externe bureaus bij de aanvraag van bouwvergunningen.

Wanneer heeft XS te maken met het gemeentelijke bestemmingsplan?

Altijd. Zowel bij de bouw of verbouw van een woning van een particuliere opdrachtgever, als bij de bouw van bijvoorbeeld een horecagebouw voor een professionele opdrachtgever.

Zijn er behalve gemeentelijke eisen ook nog provinciale of landelijke eisen?

Die kunnen er inderdaad ook zijn. Er is dan bijvoorbeeld een landelijke Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte. Of er kan een Omgevingsvisie van een provincie zijn, waarin kernwaarden van de provincie genoemd zijn waaraan bouwplannen moeten voldoen. Een heleboel om rekening mee te houden.

Kun je uitleggen hoe XS betrokken raakt bij een bouwplan, als sprake is van een nieuw stuk grond waarop bijvoorbeeld een horecagebouw moet komen?

Hier zijn verschillende mogelijkheden in. Meestal wordt XS benaderd door de opdrachtgever met het voorstel om een horecagebouw neer te zetten op een concreet stuk nieuw te bebouwen grond. Deze grond kan de opdrachtgever dan kopen of huren van de eigenaar van de grond of van een (project-) ontwikkelaar die ‘ertussen’ zit. De eigenaar of ontwikkelaar van de grond heeft in eerste instantie rechtstreeks contact met de horeca-ondernemer en geeft hem/haar wat tijd om te onderzoeken of het interessant is om hier te bouwen.
Vervolgens komt XS in beeld. Is het stuk grond groot en interessant genoeg voor de betreffende horeca vestiging? Hoe zit het met de aanrijd-routes? Is er ruimte genoeg voor een Drive-Thru? Kan er een terras worden gemaakt? Is er voldoende parkeergelegenheid? Hoe is de ideale situering op de grond? En….heel belangrijk: voldoet het beoogde bouwplan aan het bestemmingsplan?

Wie toetst of het plan aan het bestemmingsplan voldoet?

In principe doet XS dat zelf. Zeker als het bestemmingsplan geen hele bijzondere eisen stelt en het geplande gebouw geen grote problemen lijkt op te leveren. Maar soms moeten er bijvoorbeeld extra onderzoeken worden ingesteld naar geluidshinder of verkeershinder, of worden er archeologische eisen gesteld. In dat geval worden er één of meer externe bureau’s ingeschakeld om deze onderzoeken te verrichten. De resultaten worden dan meegenomen bij de beslissing om de grond te kopen of huren, en in een later stadium bij de gemeentelijke vergunningsaanvraag.

Wat gebeurt er als het plan niet aan het bestemmingsplan voldoet?

Als XS bij de eerste toetsing tot de conclusie komt dat het plan niet past binnen het geldende bestemmingsplan, zijn er drie opties. Eén: afhaken. Twee: het plan zodanig aanpassen dat het alsnog binnen het bestemmingsplan past. Drie: de gemeente verzoeken om het bestemmingsplan aan te passen aan de gewenste bouwplannen. Deze keuze maakt uiteindelijk de opdrachtgever, vaak in overleg met de verkoper/verhuurder van de grond.
Het aspect tijd speelt bij deze keuze een belangrijke rol, want aanpassing van het bestemmingsplan kost een hoop tijd (minimaal een half jaar, maar dit kan oplopen tot een jaar). En ook speelt de omzetverwachting op de betreffende locatie een grote rol (‘hebben we dit ervoor over?’).
Bij de beslissing om aanpassing van het bestemmingsplan in gang te zetten, is een goede samenwerking met de gemeente belangrijk. Heeft de gemeente vertrouwen in de bouwplannen? En heeft ze vertrouwen in de opdrachtgever en architect? Hebben de bouwplannen misschien zelfs een meerwaarde voor de gemeente?
Voor het proces van aanpassing van het bestemmingsplan is een extern bureau nodig in verband met de vele specifieke eisen die hieraan gesteld worden en de onderzoeken die gedaan moeten worden op het gebied van milieu, verkeer, geluid, et cetera. Zo’n bureau is bijvoorbeeld een bureau voor ruimtelijke ordening. XS stuurt dit bureau aan vanuit haar expertise, maar de horeca-opdrachtgever danwel de eigenaar/verhuurder van de grond is degene die betaalt.

Werkt XS het hele bouwplan direct uit, of zit er een tussenstap in?

Hier wordt altijd een inschatting gemaakt op basis van het beleid van de gemeente, de aard van het bouwplan en mogelijke pijnpunten bij toetsing aan het bestemmingsplan. Soms maakt XS eerst een globale opzet van het bouwplan en gaat daarmee naar de gemeente. De vraag is dan of we het bestemmingsplan goed hebben geïnterpreteerd. En misschien moet er vóóroverleg plaatsvinden met de afdeling verkeer of archeologie van de gemeente. Pas daarna werken we het plan verder uit. Maar soms kan het plan al direct helemaal worden uitgewerkt en vergunning worden aangevraagd.

Wanneer heeft XS te maken met een stedenbouwkundige?

Een stedenbouwkundige komt in beeld bij grotere bouwplannen van meerdere gebouwen (gebiedsontwikkeling). Soms is zo’n bouwplan al voorbereid door de (project-)ontwikkelaar en gemeentelijke stedenbouwkundige en hoeft XS het bouwplan alleen nog te ‘fine-tunen’. Andere keren maakt XS zelf zo’n bouwplan, en heeft daarin dan contact met de gemeentelijke stedenbouwkundige.

Waar loop je tegenaan in de rolverdeling en de communicatie met opdrachtgever, gemeente en externe bureaus? Wat kost het meeste tijd en energie?

Twee dingen. Als een gemeente de bouwplannen eigenlijk niet ziet zitten, maar hierin niet voldoende duidelijk is en toch de procedure in gang zet van aanpassing van het bestemmingsplan, merken we dat het vaak een erg moeizaam en langdurig proces wordt. Er worden dan gaandeweg altijd punten gevonden die niet voldoen en aangepast moeten worden waardoor alles nog weer langer gaat duren en de frustraties aan beide kanten oplopen.
En in de samenwerking tussen opdrachtgever, XS en externe bureaus is het wel eens lastig dat XS het externe bureau aanstuurt, dit bureau aangeeft dat er allerlei onderzoeken gedaan moeten worden die een hoop geld kosten en XS dit moet communiceren met de opdrachtgever, die niet heel goed begrijpt waarom al die onderzoeken noodzakelijk zijn. Dan voelt het wel eens of je in de spagaat zit tussen partijen. Maar steeds goed en duidelijk communiceren helpt!

Wat is in jouw beleving de ideale situatie?

Vanwege de grote diversiteit aan plannen en locaties is er geen ideale situatie te noemen. Maar deze is wel te máken. De leukste plannen om aan te werken zijn toch vooral de afwijkende; die waarin het in eerste instantie onmogelijk lijkt om binnen de gestelde kaders van het bestemmingsplan de wensen van de opdrachtgever in te passen. Deze opgaves vragen om een soort van analytische creativiteit. Veel varianten uitproberen, onderzoeken en weggooien totdat de ideale situatie voor de opdrachtgever gevonden is. In de oplossingen die hier gevonden worden komt altijd de meerwaarde van XS naar boven!